Към финала на 2025 г. българският жилищен пазар сменя скоростта: в София покупките със собствени средства нарастват рязко, а в Пловдив ипотечното финансиране остава водещо, макар и с видим спад спрямо началото на годината. Ако в средата на 2025 г. около 30% от сделките в столицата се сключваха без банков кредит, то в края на годината те вече са приблизително 45%. В Пловдив картината е сходна – делът на ипотеките намалява, но продължава да формира около половината от пазара. Данните са от годишния обзор на пазара на жилища на компанията за недвижими имоти „Имотека“.
Еврото катализира спестяванията и покупките в брой
Предстоящото въвеждане на еврото се оказва силен импулс за купувачите да насочат спестяванията си към имоти и да ограничат зависимостта от кредити.
„Предстоящото въвеждане на еврото изигра ролята на сериозен катализатор за част от купувачите и ги тласна да вложат спестяванията си, независимо от размера им, в жилища. Тази стъпка им даваше увереност, че средствата им са защитени от възможни несигурности като промени в банковите условия, например. Допълнителен фактор за тях бе и очакването за повишение на цените на имотите след въвеждането на еврото, подкрепено от опита на други държави от еврозоната. Това рефлектира в повече сделки в брой, но зависимостта от банковото кредитиране тепърва ще се откроява у нас“, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на „Имотека“.
По-стриктните мерки на банките към края на годината също пренареждат пъзела.
Според Явор Пейчев, по-строги критерии „отсеяха“ част от желаещите, които не разполагаха с достатъчно средства за самоучастие, което доведе до частично успокояване на пазара от есента.
През 2026 г. активни се очертават домакинствата със спестявания и устойчиви доходи, като личната необходимост от дом ще е ключов мотив за покупка.
София: двустайните и тристайните водят, ръст на инвестициите
Столичният пазар отчита нов скок в цените: 2-стайните и 3-стайните жилища поскъпват с около 20% на годишна база, а едностайните и многостайните – с приблизително 10%. Най-търсени са имотите на добри локации.
„В динамичен пазар, предшестван от очаквания за забавяне на темповете, логично се търсят и най-лесно продаваемите жилища. 2-стайните и 3-стайните апартаменти на добри локации остават във фокуса както на купувачите за лично ползване, така и на инвестиционно настроените клиенти“, посочва Явор Пейчев.
Инвестиционните покупки в София нарастват от 21% през 2024 г. до 25% през 2025 г., движени от желанието за защита на спестяванията и консервативния профил на тази инвестиция. Делът на сделките за ново строителство достига около една трета от пазара – заради по-високо качество и по-гъвкави разсрочени схеми, особено в контекста на затегнатото банково кредитиране.
„Търсенето остана по-голямо от предлагането, което почти не остави поле за преговори, освен при надпазарни оферти. Предстои да видим дали и какви отстъпки ще донесе очакваният баланс между търсене и предлагане“, казва още Явор Пейчев.
Профилът на купувача в София: 40–49 години, зает предимно във финансите, търговията, IT, здравеопазването и логистиката. През последните месеци на 2025 г. столичаните финализират сделка средно след около 8 огледа, търсейки оптимално съчетание от цена, качество и локация.
Намалява и средната площ на търгуваните жилища: от около 115 кв. м в първата половина на годината до 100 кв. м през октомври–декември, което отразява по-силен интерес към по-малки и по-лесни за отдаване имоти.
Варна: плавно поскъпване и осезаемо подмладяване на купувачите
В морската столица цените се покачват средно със 17% през 2025 г., като повишението е равномерно при различните типове имоти. Най-популярни квартали остават „Изгрев“, „Виница“, „Владиславово“, „Кайсиева градина“, „Левски“, „Чайка“.
Около 40% от сделките са с ипотечен кредит – нива, сходни с 2024 г. Над половината от тези заеми покриват повече от 80% от стойността на сделката. Останалите около 60% са покупки в брой, а прибягването до потребителски кредит е пренебрежимо малко.
Инвестиционните сделки са малко над 20%, а делът на новото строителство също е около 20%. Освен двустайни и тристайни, варненци традиционно търсят и многостайни апартаменти.
„Покупките във Варна, особено тези с инвестиционна цел, често имат по-широко предназначение – част от имотите се отдават сезонно заради туристическия профил на града. Многостайните жилища дават добра възвръщаемост и гъвкавост за семейна почивка“, коментира Явор Пейчев.
Пазарът се „подмладява“: след средна възраст от 40–45 години през първото полугодие (и през цялата 2024 г.), през периода юли–декември 2025 г. средният купувач е едва 36-годишен. Сферите на заетост са подобни на столичните, като мореплаването добавя специфичен местен профил.
Пловдив: градът на ипотеките, но с крачка към баланс
Пловдив остава лидер по дял на ипотечното кредитиране. Във второто полугодие на 2025 г. делът на покупките с външно финансиране намалява с 10 процентни пункта спрямо първото, но ипотеките продължават да формират около половината от всички сделки.
Инвестиционните придобивания са малко над 20% – без съществена годишна промяна. Пазарът на ново строителство се активизира и достига 15% от сделките. Най-интензивно е строителството в районите „Смирненски“, „Западен“, „Гребната база“, „Остромила“, а силна динамика се наблюдава и в „Кючук Париж“ и „Беломорски“. Най-желани квартали за купувачите остават „Тракия“ и „Кършияка“.
Сегментът на къщите в града и около него остава активен: приблизително 12% от сделките са за къщи, като популярни зони са Родопската яка и Южната дъга.
Средният купувач в Пловдив е на 40 години, най-често зает в търговията, финансите и логистиката. Пловдивчани са и най-бързи при вземането на решение сред големите градове – средно след четири огледа се стига до сделка, докато в София и Варна са необходими между 6 и 10.
Перспектива за 2026 г.: пазарът търси равновесие
Очакванията са покупките да бъдат водени от реална жилищна нужда и домакинства с по-висока финансова устойчивост. Вероятното уравновесяване между търсене и предлагане може да отвори пространство за селективни отстъпки при оферти над пазарните нива.
На кратко
- София: Делът на покупките в брой се увеличава от около 30% в средата на 2025 г. до около 45% в края. Двустайните и тристайните поскъпват с ~20% на годишна база; едностайни и многостайни – с ~10%. Инвестиционните сделки нарастват от 21% (2024 г.) до 25% (2025 г.). Новото строителство е около 1/3 от пазара. Средната площ пада от ~115 кв. м до ~100 кв. м. Купувачът е на 40–49 г., сделка след ~8 огледа.
- Варна: Средно поскъпване от ~17% през 2025 г. Около 40% от сделките са с ипотека (над половината кредити покриват >80% от стойността), около 60% – в брой. Инвестиционни и ново строителство – по ~малко над 20% и ~20% съответно. Популярни квартали: „Изгрев“, „Виница“, „Владиславово“, „Кайсиева градина“, „Левски“, „Чайка“. Подмладяване на купувача: средно 36 г. през второто полугодие.
- Пловдив: Ипотеките остават около половината от пазара, но с понижение от 10 п.п. във второто спрямо първото полугодие. Инвестиционните сделки са малко над 20%, новото строителство – 15%. Къщите са ~12% от сделките. Активни райони: „Смирненски“, „Западен“, „Гребната база“, „Остромила“, динамика в „Кючук Париж“ и „Беломорски“. Топ квартали: „Тракия“ и „Кършияка“. Среден купувач: 40 г.; сделка след ~4 огледа.
