Активността на пазара на офис площи в София осезаемо се засилва през второто полугодие на 2025 г., а **устойчивостта и прилагането на ESG стандарти** все по-ясно определят избора на наематели. Това показва новият доклад за столичния офис пазар на компанията за професионални услуги и инвестиционно управление в недвижими имоти „Колиърс“ (Colliers).
Какво показва докладът
Към края на второто полугодие на 2025 г. **седем нови офис сгради** са въведени в експлоатация. Общият обем на офис площите клас А и В в София достига **около 2 496 000 кв. м**.
За цялата 2025 г. брутно усвоените офис площи възлизат на **около 203 500 кв. м**, а нетните — на **83 500 кв. м**. Това е увеличение съответно с **12 200 кв. м** и **8700 кв. м** спрямо 2024 г., което подсказва, че възстановяването е устойчиво и подкрепено от реално търсене.
Кой движи търсенето
Основен мотор на пазара остава **ИТ секторът** с **около 34%** от усвоените площи. Следват компаниите във **финансовите услуги** с **около 11%**, и фирмите в сферата на **професионалните услуги** с **около 7%**.
Динамика при сделките
Най-голям дял от наемните сделки — **около 43%** — са **подновявания или предоговаряния** на действащи договори. **Около 30%** са **релокации**, предимно от сгради клас В към клас А; **18%** са **разширявания** на вече наети площи, а **9%** са **навлизания на нови компании**.
Вакантност и наемни нива
Делът на **незаетите офис площи** намалява до **около 12,3%** при сградите клас А и В. Офертните наемни нива нарастват леко и се движат **между 14 и 17 (евро) на кв. м на месец** за клас А и **между 10 и 11,5 (евро) на кв. м на месец** за клас В, без ДДС. Тенденцията потвърждава, че най-качествените и устойчиви проекти концентрират интереса и ценовата премия.
Нов строеж и предлагане
В строеж в София се намират **около 235 700 кв. м** съвременни офис площи, като **по-голямата част** от този обем е в сегмента **клас А**. Това подсказва, че в следващите периоди предлагането ще продължи да се обновява с висок клас сгради, търсени от корпоративни наематели.
Работни модели и гъвкави решения
„Колиърс“ подчертава, че **хибридният модел на работа** остава водещ, но се наблюдава тенденция за **по-често присъствие** на служителите в офисите. Част от компаниите дори **обмислят преминаване към изцяло присъствен режим** през работната седмица, което стимулира търсенето на ефективни и удобни локации.
„Хибридният модел на работа остава водещ, а присъствието в офисите се засилва; гъвкавите пространства ще продължат да набират скорост, интегрирани директно в новите офис проекти“, се посочва в доклада на „Колиърс“.
Споделените работни пространства и **гъвкавите офиси** ще продължат да се развиват с ускорен темп, подкрепени от корпоративното търсене и **интегрирането им** в нови офис сгради.
ESG изисквания и ефектът върху наемите
Според анализа се **засилват изискванията за прилагане на ESG стандарти**, особено от международни наематели. Това води до **ясно разграничаване** между съвременни устойчиви сгради и по-стари обекти, които не покриват критериите за енергийна ефективност, здравословна среда и нисък въглероден отпечатък.
„Колиърс“ не очаква **значително увеличение на наемите** в краткосрочен план. Изключение са **висококачествените проекти в строеж**, при които ограниченото предлагане и стабилният интерес могат да доведат до **ръст на наемните нива**, най-вече при сгради с **модерни технологии и зелени сертификати**.
Перспектива за 2026 г.
Анализът очаква през **2026 г.** да има **продължаващо търсене** на модерни офис сгради и **по-активно внедряване** на иновативни и устойчиви решения, отговарящи на изискванията на наематели и инвеститори. Тенденцията е в синхрон с наблюдаваната динамика в региона на Централна и Източна Европа, където ESG политиките също ускоряват обновяването на офисния фонд.
Обобщение
- Седем нови офис сгради в София през второто полугодие на 2025 г.; общият обем достига около 2 496 000 кв. м.
- Брутно усвоени около 203 500 кв. м и нетни 83 500 кв. м за 2025 г.; ръст съответно с 12 200 кв. м и 8700 кв. м.
- ИТ секторът води с около 34% от търсенето; следват финансови услуги (около 11%) и професионални услуги (около 7%).
- 43% от сделките са подновявания/предоговаряния; 30% релокации, 18% разширявания, 9% нови навлизания.
- Вакантност около 12,3%; наеми: 14–17 (евро) за клас А и 10–11,5 (евро) за клас В на кв. м месечно, без ДДС.
- В строеж около 235 700 кв. м, основно клас А; гъвкавите офиси набират скорост.
- ESG и устойчивостта диктуват избора; значим ръст на наемите е възможен при първокласни устойчиви проекти.
