Данъчните оценки на имотите у нас са изостанали повече от десетилетие и половина, а разминаването с пазарните цени достига до пет пъти. За плавна актуализация, която да подкрепи общинските услуги, настоя икономистът и предприемач Добромир Ганев по време на форум във Варна.
Защо актуализацията не търпи отлагане
По думите на Добромир Ганев – икономист, предприемач, консултант и основател на компании в сферата на недвижимата собственост, данъчните оценки не са променяни около 15 години. Именно на тяхна база се изчисляват такса смет, местните данъци и трансакционните такси при сделки.
„Данъчните оценки трябва да бъдат актуализирани. Това не е правено през последните 15 години“, заяви Добромир Ганев и добави, че „повишаването трябва да стане плавно, а средствата да се използват целево от общините за подобряване на средата“.
Ганев подчерта, че политическата воля за промяна липсва, защото всяка актуализация би повишила налозите, но в настоящия вид системата лишава общините от приходи и изкривява пазара.
Разминаване с пазара: до 5 пъти
Според експерта разликата между данъчните и пазарните стойности е 3–4 пъти, а на места стига до 5. Това, по думите му, демотивира справедливото разпределение на местните тежести и поставя под въпрос устойчивото финансиране на общинските услуги.
Къде е България спрямо Европа
Страната ни все още е далеч от средноевропейските ценови равнища. Ганев посочи международна статистика за цените на квадратен метър жилищна площ в централните зони на 150 големи града: София е около 90-о място, а Варна е след стотното.
Какво се строи и защо
В големите градове строителството намалява. По думите на Ганев това е превантивна мярка на предприемачите предвид очакваното въвеждане на еврото. При издаваните строителни разрешения картината не е идентична, но липсата на ново предлагане създава натиск и цените растат.
Еврото и сделките: без шок, но с кратък ефект
„Не очаквам трусове в сектора след въвеждането на еврото. Възможно е авансово изтегляне на покупки да доведе до временен спад на обема сделки в първите месеци на 2026 г.“, коментира Добромир Ганев.
Пазар на две скорости: лидерите и останалите
Пазарът у нас е на две скорости. Само седем града формират над половината от всички сделки: София, Пловдив, Варна, а за четвъртото място се конкурират Бургас и Несебър. Списъкът допълват Русе и Стара Загора. Общо страната има 260 общини, напомни Ганев.
В тези активни градове средните цени надхвърлят 1 400 евро (EUR) за кв. м, докато в места като Габрово и Смолян все още се сключват сделки и под 1 000 евро (EUR) за кв. м.
Ипотеките: София води, Пловдив, Варна и Бургас със стабилни нива
Ипотечното кредитиране остава двигател в столицата: 61–62% от сделките в София са с ипотека. В Варна, Бургас и Пловдив делът е около 35%, а в по-малките градове пада под 20% поради по-скромни по размер и брой сделки.
Паркоместата поскъпват; селата край големите градове са във фокус
Гаражите и паркоместата поскъпват осезаемо в активните градове. Само преди 4–5 години те се реализираха трудно, но днес купувачите често настояват за минимум едно паркомясто.
Тенденцията към търсене на имоти в малки населени места близо до големите градове се запазва. Укрепнал още по време на пандемията, този интерес според Ганев ще остане устойчив, а в следващите години се очаква да се включат и купувачи от други държави – практика, наблюдавана в редица страни след приемане на еврото.
Какво означава това за общините
Плавната актуализация на данъчните оценки би позволила по-справедливо облагане и повече целеви средства за инфраструктура, поддръжка на градската среда и услуги. Ганев настоява процесът да бъде поетапен и предвидим, за да не създава шок за домакинствата и бизнеса.
Накратко
- Данъчните оценки не са актуализирани около 15 години; разминаването с пазара е 3–4, до 5 пъти.
- Предложението: плавно повишение с целеви приходи за общините и подобряване на средата.
- София е около 90-о място по цени сред 150 големи града; Варна е след стотното.
- Строителството в големите градове се забавя; недостигът на ново предлагане тласка цените нагоре.
- Еврото: не се очакват трусове; възможен кратък спад на сделките в началото на 2026 г.
- Лидери на пазара: София, Пловдив, Варна, Бургас/Несебър, Русе и Стара Загора – над 50% от сделките.
- Цени: над 1 400 евро (EUR)/кв. м в активните градове; под 1 000 евро (EUR)/кв. м в Габрово и Смолян.
- Ипотеки: 61–62% в София; около 35% във Варна, Бургас и Пловдив; под 20% в малките градове.
Изказванията на Добромир Ганев бяха направени по време на международната научно-практическа конференция „Строително предприемачество и недвижима собственост“, домакинствана от Икономически университет – Варна и организирана ежегодно от 1985 г. от катедра „Бизнес, инвестиции, недвижими имоти“.
