Краят на „паническите“ покупки на жилища в България е факт и пазарът преминава към по-разумен ритъм. Очакванията за 2026 г. са за умерен ръст на цените между 5% и 10% спрямо 2025 г., а в София – в диапазона 8%–12%. Това заяви Петър Мастиков, главен анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции, в интервю, в което очерта ключовите тенденции за жилищния пазар.
Какво променя пазара през 2026 г.
След пика на поскъпванията през 2024–2025 г. динамиката се нормализира. Според Мастиков официалното приемане на еврото и по-рационалното поведение на купувачите свалят натиска за двуцифрени месечни и тримесечни скокове. Очакванията са ипотечните лихви да останат около 3%–3,5%, а намаляването на минималните задължителни резерви на банките от 12% на 1% да освободи 16 милиарда лева (около 8,18 млрд. евро) ликвидност за пазара.
„Повечето анализи на пазара очакват повишение между 5 и 10 процента през 2026 г. спрямо 2025 г. Пазарът навлиза в нов цикъл, повлиян от приемането на еврото“, каза Петър Мастиков, главен анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции.
София, Пловдив, Варна и Бургас: цифрите зад умерения растеж
В София средните цени вече достигат 2487 евро/кв. м (в евро), като в центъра са около 3327 евро/кв. м (в евро), а в „Оборище“ – 3764,33 евро/кв. м (в евро). За 2026 г. очакванията са ръст в диапазона 8%–12%, при условие че не настъпят значими икономически или политически сътресения.
След силните увеличения през 2025 г. – например в Бургас с близо 25,76% на годишна база, както и Пловдив с 15,74% и Варна с 14,18% – през 2026 г. темповете се очаква да се нормализират, като основният ръст е при новото строителство в столицата и големите градове.
Строителните разходи: основният двигател на поскъпването
През 2025 г. строително-монтажните дейности поскъпват с 15%–18%, показват данни от строителни компании. Тенденцията ще продължи и през 2026 г., като материалите и трудът вероятно ще поскъпнат още в началото на годината във връзка с въвеждането на еврото. Това остава основната причина за нарастване на цените на жилищата.
„Поскъпването на строителните материали и цената на труда ще се ускори в началото на годината заради еврото – това ще остане основният двигател на ценовия натиск“, отбеляза Петър Мастиков.
Какво се строи и къде: двустайни, тристайни, къщи и ваканционни имоти
И през 2026 г. във водещите градове – София, Пловдив, Бургас, Варна, Стара Загора, Плевен, Русе, Хасково и Казанлък – се реализират предимно двустайни и тристайни жилища. Продължава и възходът на ваканционните имоти, докато къщите остават силно предпочитани. Малките населени места около големите градове се превръщат в активни строителни площадки – стартират както частни къщи, така и комплекси на инвестиционни компании.
Рекордни обеми и кои сегменти водят
Предварителните данни за 2025 г. сочат, че общият обем на започнатите площи в България достига 8,6 млн. кв. м разгъната застроена площ – ръст от 7,5% на годишна база. Това е вторият най-висок обем за последните 22 години, като единствено през 2007 г. са започнати повече сгради – с 1,1 млн. кв. м повече.
През 2025 г. въведените в експлоатация жилищни сгради достигат 3,837 млн. кв. м – +7,41% на годишна база. Ваканционните сгради (втори дом) бележат 171 098 кв. м, което е +35,34%. Очакванията за 2026 г. са за ръст над 10% при въведените в експлоатация жилища заради многото стартирали проекти през последните 2–3 години.
Жилищните сгради формират 69% от общите стартирани площи през 2025 г. – 5,960 млн. кв. м РЗП. За сравнение, през 2007 г. стартираните жилищни площи са 4,3 млн. кв. м, или 38,63% по-малко от 2025 г.
При промишлените и складовите площи стартираните проекти достигат 950 хил. кв. м – спад от 8,27%. Офис строителството се активизира през 2025 г. – 360 000 кв. м РЗП или +95,62%, концентрирано основно в София. Специализираните и публични сгради (училища, детски градини, болници и др.) са 384 000 кв. м – +321,42%, на фона на ускорени публични и частни инвестиции. Търговските сгради бележат умерено увеличение от 4,31% до 366 000 кв. м. Ваканционното строителство (втори дом) достига 441 407 кв. м – +53,43%, концентрирано основно по Южното Черноморие.
Фактори и рискове пред пазара
Ръстът се подхранва от присъединяването към еврозоната, по-високи доходи, силно търсене, евтино финансиране и недостиг на качествени жилища. В същото време строителните разходи, ограниченият запас от парцели за застрояване и сложните устройствено-планировъчни процедури остават ключови ограничения. В София, Пловдив и Варна продължава абсорбирането на индустриални зони за жилищни нужди. Цикълът на жилищното строителство е в пазарна зрялост след десетилетие на растеж (с изключение на 2020 г.).
„Присъединяването към еврозоната ще бъде един от най-силните икономически катализатори за сградното строителство през следващото десетилетие. Общият ефект се очертава да бъде ясно позитивен“, подчерта Петър Мастиков.
Уроци от Хърватия: от скок към нормализация
Хърватия е показателен пример: през 2022 г. – годината преди приемането на еврото – цените на жилищата нарастват с около 17%–20%. След влизането в еврозоната (1 януари 2023 г.) ръстът се нормализира до 11%–13% годишно, а през 2025 г. остава силен – 11%–16%, движен основно от чуждестранни купувачи. Пазарът навлиза в по-зряла фаза – сделките намаляват заради непосилни цени за местното население, с големи различия между крайбрежието и вътрешността.
„Пазарът е навлязъл в по-зряла фаза – има отчетено намаляване на сделките, а крайбрежните райони се движат от силно външно търсене“, коментира Петър Мастиков.
Пловдив: какво да очакват купувачите и инвеститорите
За Пловдив 2025 г. завърши със значим годишен ръст от 15,74% на цените. През 2026 г. темповете се очаква да се нормализират, като новото строителство и търсенето на двустайни и тристайни жилища остават водещи. Околностите на града продължават да привличат строителство на къщи – както индивидуални, така и комплексни проекти.
Обобщение
- Ръст на цените 2026: 5%–10% за страната; София: 8%–12%.
- София средно: 2487 евро/кв. м (в евро); Център: 3327 евро/кв. м (в евро); „Оборище“: 3764,33 евро/кв. м (в евро).
- 2025 г. по градове: Бургас +25,76%; Пловдив +15,74%; Варна +14,18%.
- Сделки 2025: +6,47% до 226 513 нови продажби.
- Строителни разходи 2025: +15%–18%; натискът продължава и през 2026 г.
- Започнати площи 2025: 8,6 млн. кв. м (+7,5%); втори най-висок обем за 22 години.
- Жилища в експлоатация 2025: 3,837 млн. кв. м (+7,41%); ваканционни: 171 098 кв. м (+35,34%).
- Старт по сегменти 2025: жилища 5,960 млн. кв. м (69% дял); индустриални 950 хил. кв. м (–8,27%); офиси 360 хил. кв. м (+95,62%); специализирани/публични 384 хил. кв. м (+321,42%); търговски 366 хил. кв. м (+4,31%); ваканционни 441 407 кв. м (+53,43%).
- Лихви: очаквания около 3%–3,5%; освобождаване на 16 млрд. лева ликвидност (около 8,18 млрд. евро).
- Тенденция: край на паническите покупки, по-рационални решения от купувачите, ръстът се движи от новото строителство.
